中央又對樓市放大招,37年一遇!2016年放心干地產

2015-12-24 14:52:00
dopowork
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明源地產研究院
2992

事實證明,房地產才是政府的親兒子。盡管這個兒子不時會給爹惹麻煩,但關鍵時刻爹一定會站出來挺自己的兒子,比如兒子患病了,被人打了。如果說過去一系列的扶持政策是意料之中的,那么,這一次就是石破天驚了,因為這是37年一遇的!

中央城市工作會議12月20日至21日在北京舉行。上一次中央層面召開的城市工作會議,是1978年國務院召開的全國城市工作會議,會議厘定了城市建設和發展工作的基本思路。
時隔37年后,城市工作再次上升到中央層面進行專門研究部署,是改革開放以來的第二次最高規格的“全國城市工作會議”,預示著我國城市工作將迎來重大變化。同時,也將對樓市和房企的命運產生重大影響。下面,明源君就帶你逐一剖析剖析。

  • 此次放大招“早有預謀”

空穴來風,未必無音,雖然此次中央城市工作會議石破天驚,但是此前并非毫無跡象事,實際上,近期中央已經針對城市工作已經釋放了若干信號。
★2015年11月10日
11月10日召開的中央財經領導小組第十一次會議上,習近平指出做好城市工作,首先要認識、尊重、順應城市發展規律,端正城市發展指導思想。
提出要推進農民工市民化;加快提高戶籍人口城鎮化率;要增強城市宜居性;要改革城市管理體制;要加強城市安全監管,建立專業化、職業化的救災救援隊伍。這種論述為未來中國城市發展確定了大方向。
中財辦副主任楊偉民近期表示,要再有十個類似北京這樣的中心城市才行。因為,珠三角、長三角、京津冀發展空間趨于飽和,新的中心城市重點將在東北、中原、成渝等幾大城市群培育和發展。
★2015年12月12日
12月12日,《居住證暫行條例》發布,戶籍制度改革敲開了農民工進入城市的大門。
住建部日前召集了地方房管部門研究去庫存方案,其中提到了要促進農民購房、拆遷補償方式變動以及加強商品房管理等內容。
★2015年12月14日
12月14日召開的中央政治局會議將推進農民工市民化作為化解房地產庫存的重要方式之一,將兩大重要戰略聯系在一起。
總而言之,此次中央放大招是“早有預謀”的,既然醞釀已久,那么必然是經過深思熟慮才推出來的,因此,未來切實落地的可能性就有了更大的盼頭。

  • 大部分城市將加速被拋棄


習近平在中央城市工作會議上分析了城市發展面臨的形勢,明確做好城市工作的指導思想、總體思路、重點任務。李克強則在講話中論述了當前城市工作的重點,提出了做好城市工作的具體部署,并作總結講話。
會議提出,中國將安全放在城市、管理和發展的首位。將在中西部地區培育城市群與關鍵地區性城市,并努力升級東部地區城市群。擬到2020年基本完成棚戶區改造。
可以看出,相比以往,此次中央城市工作會議對城市建設的思路比以往有重大的轉變。

李克強問計“胡煥庸線怎么破”


過去,中央寄希望于打破“胡煥庸線”。李克強就曾發出了“胡煥庸線怎么破”之問:“我國94%的人口居住在東部43%的土地上,但中西部一樣也需要城鎮化。我們是多民族、廣疆域的國家,我們要研究如何打破這個規律,統籌規劃、協調發展,讓中西部老百姓在家門口也能分享現代化。”

促進各區域平衡發展的設想固然很好,但這不符合城市發展的客觀規律。

大量資源向少數幾個城市不斷集中,這是世界上發達國家城市化過程中的必然。英國有6300萬人,其中倫敦一地就有850萬之多。紐約,曼哈頓同樣如此。這一現象在東亞表現得更為明顯,整個韓國總人口的四分之一都居住在首爾,而東京都市圈的人口更是占到全日本的近五分之一。如果以韓國、日本的首都人口/全國人口的比值做參考,中國大城市人口聚集度的數值還很低。


早在今年四月份,筆者在《5大城市群劃分,哪些城市和房企將被拋棄?》中就已經明確指出“當前,中國勞動人口增速放緩,各區域之間對人口的爭奪趨于零和博弈。中西部城市群與東部城市群的人口爭奪戰將愈演愈烈。那些被拋棄在超級城市群之外,卻又處于各城市群之間的城市則顯得比較危險了”。此次會議進一步強化了這一指向!在這些城市群無作為的房企也將被邊緣化。


當然,過量的人口會帶來超載效應。但人類的發展趨勢就是不斷聚集、不斷挑戰大自然的極限。很多時候,我們只看到了大城市帶來的負面效應,但對于大城市的集約性卻鮮有關注。例如在供暖和制冷方面,公寓樓就比郊區分散的房子更高效。城市家庭比城郊和鄉村的家庭碳排量更少。

理想再美好,也要扎根于現實的土壤才能夠成長壯大。



  • 中小房企將加速死亡


經過去年的考驗,在行業凈利潤率跌破10%關口的當下,中小房企接連死亡已經不是什么新聞了。今天很殘酷,明天更殘酷,后天很美好,但很多中小房企會加速死在明天——不是早上就是晚上。
如果說城市的均衡發展還能形成相對的“小而美”,那么過多的房企,其實造成了資源的錯配和低效利用。高峰時期,我國共有七八萬家的房企,目前已經下降到三萬家左右,但依然太多。在中國地產總裁峰會上,旭輝集團執行董事兼行政總裁林峰語出驚人,指出,十年后中國很有可能只存在一百家左右跨區域的大型房企。
林峰的話還需要時間的驗證,但目前行業加速洗牌的趨勢卻是不容置疑的事實。而此次中央經濟工作會議為此再添了一把火。
此次會議明確提到了“促進房地產業兼并重組,提高產業集中度”,對試圖通過兼并重組獲取土地資源,擴大規模的實力房企來說,這無異于沖鋒的號角聲,而對大部分中小房企來說則意味著它們將進入“加速死亡模式”。
5月,恒大以31億元人民幣取得武漢三江航天房地產開發有限公司67.08%股權;6月,斥資55億元人民幣收購中渝置地旗下重慶中渝集團92%股權。7月,以65億港元收購華人置業位于成都市3個住宅及商業辦公樓項目;10月,再動用70億港元收購信和置業、中渝置地、華人置業位于重慶的商住物業……
至于融創的孫宏斌,早有并購之王的稱號,只是常常不能如愿而已。
中小型房企的項目大多是在三四線城市和部分二線城市,項目去化回款緩慢,行業利潤率不斷降低,普遍面臨著巨大的資金壓力。樓市下半場,中小房企要么像宜華健康一樣全面退出房地產領域,要么就只能求大房企“包養”,加入到整合的大軍求生存。由于大房企在資金、規模、品牌等方面有天然的優勢,兼并之后,可以讓龍頭房企的規模進一步擴大,行業的集中度提高,總體有利于資源的優化配置(當然,區域寡頭壟斷也會出現),更有利于整個行業健康平穩發展。
事實上,過去幾年,中央都鼓勵各行業的兼并重組。明年,或許有望出臺房地產行業的兼并重組條例,通過制度性的安排,比如引導設立并購基金,鼓勵政策性銀行提供兼并購貸款支持,降低兼并購稅費等,讓行業兼并重組的成本進一步降低。



  • 政策的好日子還在后頭


年初,明年地產研究院在“去庫存專題”中指出,去庫存是2015年房企的生死之戰。現在這進一步上升到了國家的高度。2014年,中央經濟工作會議中只字未提房地產,但是此次會議卻花了數百字篇幅再次強調樓市去庫存。
關于化解房地產庫存,會議要求:要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求,通過加快農民工市民化,擴大有效需求,打通供需通道,消化庫存,穩定房地產市場。要落實戶籍制度改革方案,允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶,使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求。要明確深化住房制度改革方向,以滿足新市民住房需求為主要出發點,以建立購租并舉的住房制度為主要方向,把公租房擴大到非戶籍人口。要發展住房租賃市場,鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房,成為租賃市場的房源提供者,鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。
要鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略,適當降低商品住房價格,促進房地產業兼并重組,提高產業集中度。要取消過時的限制性措施。

1 取消70年產權,還早
這其中,“取消過時的限制性措施”被誤傳讀為“取消70年產權”,顯示行業內部分人已將利好政策當成鴉片,聞到一點類似的味道就以為可以吸。取消70年產權是需要立法才能搞定的,行政部門說了不算,即便要取消,立法也會是相當漫長的過程。
但是,利好是一定的。已有的限制性措施包括極少數城市仍在采用的限購令以及首付比例限制等。比如說對二套房的認定、對首貸的標準。2016年可能出臺的政策包括此前熱傳的房貸利息抵扣個稅、首套房首付比例下降等。
此外,“取消過時的限制性措施”還可能是指解除房地產投資、開發和經營領域各類不合時宜的措施,未來房企的各類投資有望往低成本、低門檻、低限制的方向發展,這也是中央提出的供給側結構性改革在行政體制改善層面的具體體現。
明源君認為,這次會議不對“取消過時的限制性措施”明說,就給未來留下了足夠的空間,讓管理層在必要的時候有更多的子彈可以用。

2 以租代售,將成氣候
對于會議提倡的通過房屋租賃來去庫存,其實去年國家層面就提出了房企從售房轉變為租房商。目前,有一些房企在積極進行試點,但還沒有一個成熟的案例。可是,從前不久行業內對萬科“以租代售”的風聲鶴唳、草木皆兵來看,這一模式對現有的商業模式會造成顛覆。
根據歐美發達國家的經驗,當房地產行業進入后期成熟階段,住宅租賃收入會取代銷售收入成為行業的主營業務,伴隨著整個市場供需結構的逆轉,我國慢慢也會步入這個階段。這對于市場供應結構的改善也會有有積極的作用。
當然,住房租賃投資收益率過低是制約住房租賃市場發展的巨大瓶頸。未來必須要通過降低開發運營成本,來推動專業住房租賃市場發展。這意味著,未來政府將在土地出讓制度、稅費征收、低成本政策融資等方面推出一系列的扶持政策。
首先,政府要為住宅租賃業創造一個良好的法律法規制度生態環境,法律法規上,有望推動《住宅租賃法》立法。財稅政策上,減免專業住宅租賃企業的稅費。生態環境上,引導建立統一的租賃市場信息平臺。
其次,未來有望建立起統一的住宅租賃股權投資交易平臺,以滿足大、中、小額投資者“高頻、低風險、快變現”交易,從而吸引各類資本參與其中。因為按傳統方式投資住宅租賃業務(募集資金拿地、開發、運營)回收期限會很長,難以吸引公積金、養老金、社保基金入場。

3 建議降價,那是愛你
鼓勵房地產開發商降價讓不少人頗有微詞,說好的上帝的歸上帝,凱撒的歸凱撒呢,政府有形的腳又想踩在市場無形的手上面了!
明源君認為這種說法有點冤枉政府了,畢竟政府只是建議降價而已,而非強制。樓市火爆的一線城市,價格高企還不一定能買得到。而對于廣大的三四線城市以及部分冷清的二線城市,想不降價卻又快速去化,目前的形勢下,無異于癡人說夢。
事實上,一直以來,政府在忙著“救市”,開發商卻一直在“毀市”。每次中央和地方政府推出救市的利好政策,開發商都趁機加價,讓政策利好提前透支,致使政策刺激效果一次比一次弱。如果再這么玩下去,會玩死自己的。
低價跑量,即便總體上虧損一點,留著青山在,不怕沒柴燒,否則恐怕就砸在手里了,因為三四線很多中小房企的資金來源于民間借貸,甚至高利貸,成本很高。

4 買房入戶,會是常態
農民的城鎮化,是一個大的風口。但一二線城市人口規模控制,一般人進不去;沿海大城市高昂的房價,一般人買不起。對于廣大農民工來說,其未來主要的落戶地還是在三四線城市。目前已有包括河南、安徽等多地出臺了針對農民進城買房的相關優惠措施。例如河南省出臺的《關于促進農民進城購房擴大住房消費的意見》文件提出,對農民進城買房提供包括購房補貼、公積金繳存綠色通道和貸款優惠在內的多項優惠政策。
明源君認為,未來三四線城市和大部分二線城市,都將陸續推行“買房可入戶”政策。購房人群將“零門檻”落戶就業所在地,享受當地的教育、醫療公共服務。一線城市和部分二線城市也有望有條件地放開對非戶籍人口的購房限制,酒店式公寓購房門檻降低,并且購房即可為入戶加分等。
一切都是為了去化!



  • 小 結



這次中央經濟工作會議不同尋常的一點就是:中央經濟工作會議套開城市會議,因此時間周期比以往來得更長。如同房地產行業的人今年的感受——因為難過,因此也覺得度日如年。

可喜的是,此次會議的“長”,是為了舒緩地產人的如日如年的“長”。會議為中國城市(包括城市規劃、住房政策、城市人口規模、城市基礎設施建設、公共事務管理等)下一步的走向做了良好的定調,符合客觀規律。對目前嚴峻的去庫存問題提出了以價換量、以租代售等的思路,將對明年房企的定價策略和走勢產生積極影響。

當然,打鐵還需自身硬,房企只有加速適應市場趨勢才能生存,否則政策利好只會溫水煮青蛙,最終還是難逃被淘汰的命運。

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